📋 核心摘要
领展2025/2026财年业绩承压，收益和派息均下滑，主要受香港及内地零售租金下行拖累。但通过区域分化（澳洲、新加坡增长强劲）、资产改造（广州天河领展广场回报率10.7%）、资本循环策略（出售非核心资产回购基金单位）等举措，正等待转机。内地项目通过引入潮流文创、体验餐饮等业态提升客流，香港则以价换量保出租率97.8%，并推出自营取件服务站“领点”应对电商冲击。
💡 核心创新点
资产改造提升投资回报率，聚焦社区刚需和体验业态。
广州天河领展广场投入3.81亿元改造，将超市腾出空间改为“平川好味Foodie+”美食区，引入15家轻食小吃，投资回报率达10.7%。
以价换量策略维持高出租率，主动降租避免商户倒闭。
香港零售续租租金调整率-8.2%，但出租率仍达97.8%，租售比稳定在12.7%健康区间。
自营取件服务站“领点”应对电商冲击，留住商场客流。
首间“领点”于2026年4月开业，消费者取件时顺带消费饮品面包，带动附加消费。
主题化改造强化社区情感连接，提升场所吸引力。
逸东商场以“Hike and Seek”为主题，融入大屿山自然元素，巩固休闲探索门户定位。
⚙️ 产品 / 运营拆解
用户是谁
香港及内地社区家庭、白领、年轻消费者；香港以屋邨居民为主，内地以社区刚需和潮流客群为主。
核心场景
日常购物、餐饮、亲子娱乐、社区社交；内地项目侧重体验式消费（文创、茶饮、亲子），香港项目侧重刚需零售和街市。
转化路径
通过资产改造提升体验→吸引客流→商户销售额增长→租金收入稳定；以价换量保出租率→维持租售比健康→长期租约续签。
📊 效果数据
广州天河领展广场改造投资回报率10.7%；北京通州领展广场改造投资回报率10.0%；香港TKO Spot改造预期回报率29.1%；鲤鱼门广场改造预期回报率14.5%。
⭐ 对 Club Med 的启发
借鉴领展资产改造模式，对度假村老旧区域进行主题化翻新（如亲子区、运动区），并引入高坪效体验业态（如轻食、文创），提升投资回报率。
参考领展“以价换量”策略，在淡季或竞争激烈市场，通过灵活定价或套餐优惠维持入住率，同时保持会员体系健康。
学习领展自营取件站“领点”思路，在度假村内设置快递/行李寄存点，增加客人停留时间并带动二次消费（如咖啡、纪念品）。