📋 核心摘要
戴德梁行刘兵在迈点品牌发展大会上指出，2025年中国大宗交易市场整体缩量至2019年一半，但公寓资产逆势增长，占比从7%升至10%。长租公寓资本化率已追平核心区甲级写字楼，险资、个人投资人积极布局。公募REITs打通退出路径，公寓赛道闭环成型。中资主导市场，外资折价退场。2026年长租公寓与奥特莱斯最受资本关注。
💡 核心创新点
公寓资产在大宗交易市场逆势增长，成为结构性机会赛道。
2025年公寓/住宅类资产占比从7%攀升至10%，而写字楼占比从半壁江山降至四分之一。
长租公寓资本化率追平核心区甲级写字楼，估值水平高。
北京、上海长租公寓/服务式公寓的资本化率已与两地核心区甲级写字楼基本持平，市场对其风险溢价要求低。
公募REITs退出通道打通，公寓投资闭环成型。
戴德梁行参与国内已发行公募REITs中75%的资产评估，公寓类REITs派息率最低（3%出头），反映高估值预期。
个人投资人空前活跃，中小型公寓资产受追捧。
2亿至3亿元体量的中小型公寓资产吸引了大量来自山西、陕西及江浙沪区域的个人增量资金入场。
⚙️ 产品 / 运营拆解
用户是谁
机构投资人（险资、私募基金、国企）、个人投资人（高净值人群）
核心场景
大宗资产交易与投资配置，聚焦长租公寓、服务式公寓等居住类资产
转化路径
投资人通过大宗交易收购公寓资产，运营后通过公募REITs退出，实现投资闭环
⭐ 对 Club Med 的启发
度假村可探索将部分物业改造为长租公寓或服务式公寓，吸引机构投资人和个人投资人，利用资本化率优势提升资产估值。
借鉴公募REITs退出路径，度假村可考虑将稳定运营的资产打包发行REITs，实现轻资产运营和资金回笼。