砂之船与杉杉两大奥莱巨头同时抢攻REITs市场，但路径分化：砂之船打造“新加坡+中国”双REITs平台，利用海外低成本融资和国内资产重估；杉杉依托唯品会线上基因，构建“线上+线下+双REITs”多线作战模式。两者底层资产质地优异，认购倍数均超68倍，但战略蓝图和风险敞口不同，勾勒出中国奥莱REITs的两种未来。
国务院《城市更新'十五五'规划》为商业地产释放七大利好，包括消费基础设施升级、存量资产盘活、老旧街区改造、社区商业、交通枢纽一体化、REITs退出通道和土地政策松绑。规划强调从增量开发转向存量运营，推动文商旅体展融合，并打通资本循环闭环。
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