📋 核心摘要
砂之船与杉杉两大奥莱巨头同时抢攻REITs市场，但路径分化：砂之船打造“新加坡+中国”双REITs平台，利用海外低成本融资和国内资产重估；杉杉依托唯品会线上基因，构建“线上+线下+双REITs”多线作战模式。两者底层资产质地优异，认购倍数均超68倍，但战略蓝图和风险敞口不同，勾勒出中国奥莱REITs的两种未来。
💡 核心创新点
砂之船首创“外资+内资双REITs平台”模式，实现海外低成本融资与国内资产重估联动。
砂之船2018年在新加坡发行Sasseur REIT，融资成本3.9%，远低于国内；2026年又在中国申报公募REIT，底层资产为西安砂之船奥莱，形成双平台资产区域错位、资本来源独立的结构。
杉杉依托唯品会线上基因，构建“线上+线下+双REITs”多线作战体系。
唯品会收购杉杉后，将线上流量、特卖供应链与线下奥莱结合，并先后发行以宁波杉井奥莱为底层资产的REIT和以郑州、哈尔滨奥莱为底层资产的第二只REIT，形成基础设施与商业不动产双REITs并行格局。
砂之船通过REITs实现轻重资产彻底分离，聚焦运营主业并预留扩募资产池。
砂之船将成熟奥莱重资产置入REITs，回笼资金降低负债，同时保留招商运营权赚取管理费；集团已签约20个城市项目，未来可注入扩募池。
⚙️ 产品 / 运营拆解
用户是谁
中高端折扣零售消费者，包括本地客群、周边城市客群及文旅客群
核心场景
奥特莱斯购物场景，以国际名品、高端运动、独家首店为核心，提供折扣零售体验
转化路径
通过REITs融资回笼资金→轻资产运营→管理费收入→再投资新项目
📊 效果数据
砂之船西安奥莱年销售额近28亿元，EBITDA达2.9亿元，NOI Margin 77%-79%；Sasseur REIT杠杆率25.1%，利息覆盖率4.7倍。杉杉宁波杉井奥莱出租率100%，郑州、哈尔滨奥莱认购倍数68.28倍。
⭐ 对 Club Med 的启发
借鉴砂之船双REITs平台模式，Club Med可探索将海外成熟度假村资产置入境外REIT（如新加坡或欧洲），同时在中国申报公募REIT，实现海外低成本融资与国内资产重估联动，降低整体财务成本。
参考杉杉的线上+线下协同策略，Club Med可加强与在线旅游平台（如携程、飞猪）的深度合作，利用其流量和会员体系导入客源，同时通过REITs融资优化资产结构，将重资产出表后聚焦运营管理和会员服务。