国内首单酒店REITs即将落地，锦江、华住、亚特兰蒂斯三单项目各有不同的资产配置逻辑，标志着酒店资产估值从重置成本向现金流折现转变。首单REITs需满足资产质量、估值审慎、信息披露透明及交易结构创新等高标准要求，其上市走势将验证资产质量、确立估值锚点、推动精细化运营，并影响长期资金入市节奏。

基础设施公募REITs政策持续加码，2024年8月起常态化发行，明确将自然文化遗产、国家4A级以上旅游景区纳入范围。目前近30家景区推进申报，新增10家4A级以上景区，覆盖山岳、主题公园、冰雪、海洋、世界遗产等多种类型，涉及9个省份。发行规模方面，玉龙雪山拟发行不低于25亿元，西游乐园和石林均不低于10亿元。

文章梳理了10家4A级以上景区推进基础设施公募REITs的进展，涵盖山岳、主题公园、冰雪、海洋、世界遗产等多种类型，涉及9个省份。政策端持续支持文旅REITs，为景区盘活存量资产、拓宽融资渠道提供新路径。项目发行规模多在10亿元以上，部分已明确中标机构。

文章分析了中国租赁住房REITs面临的三重困境（国资发行意愿不足、单体扩募有限、租金信披不统一）和四大趋势（交易结构转向股权基金+REITs联动、国有资产定价市场化、优质运营商反向收购资产、城市更新打开资产供给通道），提出多层次REITs金字塔模型下资产提升能力成为核心，运营与资本角色分离。

戴德梁行刘兵在迈点品牌发展大会上指出，2025年中国大宗交易市场整体缩量至2019年一半，但公寓资产逆势增长，占比从7%升至10%。长租公寓资本化率已追平核心区甲级写字楼，险资、个人投资人积极布局。公募REITs打通退出路径，公寓赛道闭环成型。中资主导市场，外资折价退场。2026年长租公寓与奥特莱斯最受资本关注。

天津泰达航母主题公园通过发行全国首单文旅机构间REITs，成功融资13.2亿元，盘活废弃航母资产。该项目从废铁逆袭为年营收2.6亿元、净利润4500万元的4A景区，验证了重资产文旅项目通过稳定现金流实现资本退出的路径。对比明斯克航母的失败，泰达航母强调先做实经营再融资的策略。

2026上半年旅游资产证券化市场发行规模达49.76亿元，产品创新加速，底层资产从酒店拓展至历史文化景区经营权、老旧街区改造等。洛阳文旅隋唐洛阳城类REITs以13.01亿元居首，金华城投万豪酒店类REITs利率低至1.95%创历史新低。区域覆盖中西部及边疆地区，融资成本持续下行。